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保定购房双限双竞再升级
类型:楼市要闻  日期:2017-06-17  浏览:824 次  评论:查看评论

 6月1日,法治周末记者来到河北省保定市公共资源交易中心,在该中心业务交易组织处办公室里,负责人告诉记者,保定市国土资源局制定了这个规定,是针对着保定房地产市场涨价过高、过快的现实情况而制定的。

  据上述负责人介绍,日前,保定市国土局挂牌出让十五宗国有建设用地使用权,由保定市公共资源交易中心承办。这十五宗地块中只有30号地块是采用“双限、双竞”的模式拍卖。而且规定:“竞得土地的竞买人需告知购房人,在取得不动产权证之日起10年内不得买卖。”
  此规定一出,立即引发舆论的热议。有人认为,该规定代表了政府抑制房价的方向,预计在不久将会出更严的规定抑制房价过快增长;但也有不少舆论质疑政府房地产市场的管理能力和力度。
  有专家指出,保定市出台的措施是国家房地产领域“双限、双竞”的再升级”,但仍需考虑市场规则,而且应该结合国家多项策略综合审视。
  “双限、双竞”的再升级
  “在取得不动产权证之日起10年内不得买卖”。保定市第2017-30号地块的这项规定是目前全国对住宅限售时间最长的。
  6月1日,法治周末记者来到保定市公共资源交易中心暗访。相关负责人对记者说,目前保定在今年挂牌的30宗土地中,仅有该宗地块实施这样的政策。
  日前,有多家媒体报道,保定市在今年5月,分两批次挂牌30宗土地,其中15宗商服、14宗住宅、1宗科研教育用地。
  其中,第2017-30号地块于保定市区西二环西、七一路南,出让面积为150.54亩,土地用途为居住(住宅、商服),出让年限住宅为70年,商服40年。
  保定公共资源交易中心还针对其出了一份《国有建设用地使用权出让须知》(以下简称《出让须知》),明确2017-30号地块采用“双限、双竞”模式拍卖。
  记者注意到,“双限、双竞”政策最早是由2006年5月《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)文件确定的。源自于该政策第六条的规定,即:“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应”;“土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。”即在限套型、限房价的基础上竞地价、竞房价,选择满足条件的开发企业,以满足中等收入阶层的住房需要。
  据了解,上海、广州等城市早有尝试。去年11月,深圳采用“双限、双竞”方式拍卖三块土地,方式与保定这次略有不同,即:限销售房价和成交地价、竞成交地价和人才住房面积。
  而根据保定市的《出让须知》,“双限、双竞”指的是,同时限定土地最高价、最高房屋销售平均价。先竞土地价,未超土地最高限价则价高者得,超出,以土地最高价为基础;以最高房屋销售平均价为基准,向下竞房屋销售平均价,价低者得。
  另外,《出让须知》还规定,该地块“最高土地限价1100万元/亩;最高房屋销售限价13000元/平方米”。
  “双限、双竞”模式的房屋对于开发商来说利润空间不算很大。一位业内人士坦言,根据该地块的规定,土地出让金需要缴纳16.56亿元,而开发商该项目收入最高可能达到三亿多元,不算多。
  有业内人士称,房企介入之后,地方政府可能会以其他优惠条件作为交换,或是承诺中心地区拿地、或是承诺除“双限房”之外可盖一部分商品房,或在房企开发项目周围配套好学校、医院等。
  此外,针对2017-30号地块,在此份《出让须知》中还规定:竞得土地的竞买人需告知购房人,在取得不动产权证之日起10年内不得买卖。这是最受舆论关注的一环。
  据业内人士介绍,与之类似的规定,保定市以前曾有过“限价商品房”的先例。大概是在2015年左右,保定推出“限价商品房”,主要针对城市中等偏低收入的“夹心层”,即有一定购买能力,家庭收入处于中等偏低的住房困难家庭。
  按照相关规定,“限价商品房”转售期为“购房人自办理产权之日起5年内不得上市交易。满5年需上市转让的,按照届时限价商品住房的市场评估价格与购买时价格的差价的10%向政府交纳土地收益等价款”。
  上述业内人士认为,此前限价商品房5年限转售期限就很长了,10年转限售的规定,不仅是限价商品房的升级版,更是“双限、双竞”房的升级版。
  房价猛涨背后的倒房客
  据公开资料显示,从今年3月开始,保定市政府多次出台严控房价的相关政策。
  3月19日,《保定市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》出台,规定“暂停向拥有主城区3套及以上的本市户籍居民家庭出售主城区新建商品住房及二手住房”,“暂停向拥有主城区1套及以上的非本市户籍居民家庭出售主城区新建商品住房及二手住房”。
  仅仅两个月后,5月15日,《保定市人民政府关于加强房地产市场管理的意见》公布,规定“非本市户籍居民家庭在主城区购买首套住房时,须提供主城区3年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明,补缴的个人所得税纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证”。“暂停向拥有主城区两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有主城区1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售主城区住房。”
  一位业内人士称,随着京津冀一体化的不断发展,保定市房价一度涨势过快,尤其是今年雄安新区落地之后,保定的房价也随之涨势迅猛,但是老百姓的收入却涨势乏力。
  今年5月27日,河北省统计局公开的信息显示,2016年,河北全省城镇非私营单位就业人员年平均工资为55334元,而保定(含定州)的排名在全省平均水平以下,为52189元。2016年,全省城镇私营单位就业人员年平均工资36507元,保定市(不含定州)仍低于该标准为35762元。
  该信息显示:“工资总额还包括单位从个人工资中直接为其代扣代缴的各种税、费款及各种社会保险费用,包括个人缴纳的社会保险和住房公积金,并且是个人所得税税前工资。工资总额计算方法并不是大家一般理解的基础工资,不只是按实际发到就业人员手里现金计算的。”
  工资排名靠后,但保定市房价却“涨势良好”。从去年4月就超过唐山,仅次于省会石家庄。华中置业(房产中介连锁店)某店的店长刘某告诉法治周末记者,据其了解,保定市二手房交易的均价都达到了14700元。五年左右的房子基本上都在两万元左右一平方米。尤其是保定市北市区靠东北位置,五证齐全的新房均在两万元以上。
  记者随机选择了几处建成五年左右的小区,一室一厅的都要百万元,两室一厅的均在200万元左右。
  “从目前来看,假如一个保定人一年不吃不喝,一年攒四万元,也需要50年才能买上房子。”刘店长说,“首付提高了不少,即便小户型的房屋,一下子也要花费大几十万,年轻人不啃老肯定买不起。”
  “近几年,一到六七月份就到了房屋买卖的旺季。这两个月是大学生毕业季,好多毕业生都张罗着买房子。”刘店长说,“年轻人现在很实际,要结婚就要买房,但买上房子就拴上了套。”
  “双限双竞”房不满十年不能买卖、商品房不满两年不准买卖等新规定,对于老百姓来说是好事,抑制了房地产市场的一些乱象,该店长说,最起码的是控制了一些炒房客、倒房客,政策上抑制房价猛涨。
  “好多倒房客被套。”据刘店长介绍,因为工作关系自己认识不少倒房客。倒房客的做法是收房时只签公证书,不过户,可以避免缴纳过户费。
  “这些专业倒房客手里都压着几套到十几套不等的房屋,平时手里不留钱,不上班,专职倒房。”刘店长说。
  新规出台后,购房的限制多了,保定市人基本上都是改善型购房;外来人员,有的社保没交够3年,有的房产数超标。这些倒房客手中的房子被“压”住了。在公证有效期一年、相关税费等压力下,限转售期限越长,对于这些倒房客来说损失可能会越大,甚至可能会被“套牢”。
  但是,等到社保交够3年后,或者是新房满两年后,可以交易了,房价是否还会上涨,这是老百姓比较担心的问题,希望政府拿出点态度来。
  控制房价需综合施策
  地方政府所做的政策性调整都是为了控制房价过快上涨。实际上一个地区房价的上涨,对于该地来说可以看做一个利好,预示着这个地区未来更大的发展。
  北京师范大学首都科技发展战略研究院副院长赵峥指出,现实来看,在京津冀协同发展政策指引下,环京津城市都在新一轮的发展中取得了一些政策“红利”,例如雄安新区、张家口地区冬奥会的筹备、新机场的建设。也发出了投资者需求的强烈信号。这是房地产市场上扬的一个诱因。
  另外,“这不仅是保定一市的情况。目前,全国市场资本过剩,只要哪里有热点,全国的热钱都朝着去了。资本集中的情况较为普遍。”赵峥说。
  但短期内房价上涨过快,给当地经济和居民造成不利的影响。一方面导致经济房地产化,对房地产过度依赖;另一方面,当地的居民也被过高的房价所牵制。
  “房子是用来住的,不是用来炒的。”对于这句话的理解需要做到两方面,赵峥指出,首先,国家层面需要有顶层设计;其次,不仅仅是土地、房管部门需要发力,还需要财政、税收、规划等部门的配合。但目前来看,这两方面较为乏力。赵峥对法治周末记者说。
  现实中,地方政府在短时间房价迅速上涨的情况下显得比较被动。赵峥指出,主要是因为一涉及到土地问题,都是从上到下垂直监管的,尤其是在土地供应方面,地方政府实际上很多时候是说了不算的。
  赵峥指出:“目前来看,保定实施的房地产调控措施,一方面是为了楼市后续政策调整争取到更多的时间;另一方面,相应的规划、统计以及一些长效调控机制也会在调整期限内不断完善。”例如在对城市人口数量、分布比例、年龄比例、需求方向等方面做相关数据调查,据此决定长期建设、供房规划,从而做到“高端有市场、低端有保障”,也才能从容应对商品房涨价以及投机炒房现象。
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