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6月楼市供销两旺 受政策影响仍以刚需为王
类型:专家解读  日期:2013-06-30  浏览:1450 次  评论:查看评论

随着市场对政策的逐渐适应,6月份的楼市呈现出供销两旺的态势。受政策层面对刚需产品倾斜的影响,6月依然是刚需产品当道,市场新增供应进入上行轨道,市场成交也明显回升。业内人士表示,随着限价令呈现出常态化趋势,预计下半年将有更多的项目加快销售节奏,以“平价入市”的快跑策略或“曲线提价”的应对策略入市,带动成交量进入上行通道。

  □供应

  供应仍以刚需为主

  据记者统计,截至6月23日,6月份共有16个项目取得预售证,超过了上月全月14个项目,是2013年获得预售许可证最高的月份。其中3个为别墅项目,剩余全部为普通住宅项目。另据亚豪机构统计,6月期房和现房的增量供应共计6415套,其中100平米以下户型就已经达到了3239套,中小户型占据半壁江山。6月新入市项目以刚需盘为主,中高端项目凤毛麟角,6月以来,仅有西山壹号院、保利东郡、招商嘉铭·珑原推出了少量房源。

  因中小户型当道,6月份的楼市成交中,刚需产品密集的近郊区域依然是成交热点。亚豪的数据显示,截至6月24日,6月份北京楼市成交中,房山区、大兴区、通州区仍以23%、17%、14%的占有率分列北京区域前三,持续成为北京楼市成交的热点区域。

  对此,亚豪机构副总经理高姗认为,一方面原因在于中高端楼盘因客群基数较小、总价较高,为了追求较高的开盘去化率,普遍蓄客期偏长;另一方面受价格管制影响取证困难,成为中高端项目入市减少,近期北京楼市供应以单价20000元左右的刚需及改善性项目为主的原因。

  值得一提的是,6月份的供应明显放量,对于6月项目入市量增加的原因,高姗表示,目前楼市整体需求旺盛,销售形势向好,虽然在限价令的管控下,平价入市的项目利润率普遍降低,但是在高周转与高销售率的双重吸引下,房企推盘积极性正在逐渐回升中,同时在需求拉动与季节性因素下,供应明显“开闸”。

  改善类产品抬头

  在刚需产品持续当道的同时,中高端需求逐渐抬头,带动楼市成交均价出现了结构性变化。

  据亚豪机构统计数据显示,截至6月24日,6月份北京普通商品住宅成交中,3万元以上产品成交量在总体市场中占比达到22%,接近四分之一,比今年前五月15%的成交占比提高了7个百分点。高姗认为,进入二季度,在中高端项目景观环境进入最佳观赏期的同时,房企对于限价令的把握与应对措施也更为成熟,因此中高端项目入市量也随之增多。而楼市预期向好,中高端产品价格相对稳定,都导致改善需求开始逐渐抬头,带动中高端产品成交比例出现了结构性增长。

  在改善类产品的拉动下,北京成交均价呈现结构性上涨。据亚豪机构统计数据显示,上周(6月17日-6月23日)北京商品住宅成交均价突破2.5万元大关,达到25091元/平米,实现今年以来连续25周,周度成交均价的最高峰值。

  成交量回升速度明显

  在供应释放的基础上,成交量回升的速度明显提升。根据链家地产市场研究部统计,与5月同期相比,6月份成交量增加了三成以上。尽管政策落地以后成交量出现明显下滑,但截至目前,2013年前6月纯商品住宅成交总量达41645套,同比上涨了约40%。成交均价为22556元/平方米,同比上涨了11.9%。

  尽管在3月底出台了新一轮调整政策,但价格仍然出现了明显的回升趋势。排除成交结构的影响,供需矛盾的加深是价格出现上升的主要原因。截至目前,今年新建商品住宅期房的供销比为1.56,而去年同期只有1.03。同时,6月23日,库存量为65415套,自去年同期以来,库存量减少了22.4%。

  链家地产市场研究部张旭认为,尽管今年新建商品住宅市场采取了针对供需两端抑制价格上涨的行政措施,但是,目前较为突出的供需矛盾依然是支撑价格上涨的主要市场因素。随着传统销售旺季来临,开发商主观降价意愿更低,与限价政策的博弈也会更为明显,这在一定程度上影响正常的供应和需求释放的节奏,短期内难以出现促使价格下调的市场因素。

  □热销产品

  中小户型刚需是热销主力

  记者在采访中发现,中小户型和高端产品是热销的主力。位于通州九棵树地铁站附近的金成府于本月16日开盘,该项目的销售人员告诉记者,“小户型很抢手,很多人都是奔着小户型的。”目前仅剩下165平米的三居和230平米的四居,两居室已经售罄。

  而于6月6日拿到预售证的中海·尚湖世家销售情况也比较乐观,据内部人士透露,该项目的联排也已经销售得差不多了。对于能快速出货的原因,该内部人士认为,“主要是蓄客做得比较好。”

  另外,位于海淀的金隅翡丽的高层产品也于上周末拿到了预售证。早在几个月前,就有购房者告诉记者,他

  一直等着该项目开盘,且房源非常

  抢手,“我们只能碰运气,不一定能买上”。该项目的内部人士曾经告诉记者,项目的一居室有限,但排队的人数众多,平均下来,基本上一套一居室房源都有几个人在排号。

  刚需刚改产品热销,郊区的中小套型项目,尤其是品牌开发商大盘,持续供不应求,频现开盘热销。从6月份的商品住宅排行榜可以看出,大兴区的首地·浣溪谷,以460套的成交量位居第一。该项目毗邻地铁4号线,在5月11日以15445元/平米的销售均价初次面市,当期即告售罄。从6月份排名前10的项目列表中不难看出,包括首地·浣溪谷、首创·新悦都、中国铁建·原香漫谷、中冶·蓝城、首开·国风美仑在内,刚需项目仍是当前市场热销的主流。另一份来自亚豪机构的统计

  数据也印证了这个规律,截至2013年6月24日,北京普通住宅及公寓类产品累计成交5867套,其中50-120平米的1-3居产品占据了总体市场的七成成交。

  对此,亚豪机构副总经理高姗分析,北京大量的外来人口成为首置需求的强大基数,使得刚需项目具有庞大的客群基础。限价令以后,开发商提价受限,遭遇取证难、供应少的现状,更加使得刚需项目备受市场追捧,尤其是品牌开发商大盘供不应求。

  城市别墅受认同

  除了刚需产品外,别墅产品表现突出。根据亚豪机构统计数据显示,最近两个月别墅的市场放量开始显著增多。对比于1-4月份每月1、2个项目开盘甚至零开盘的供应断档,5月份北京共有6个别墅项目开盘,截至6月23日,6月份也有御汤山、西山壹号院、旭辉·御锦、中海·尚湖世家等5个项目开盘。

  亚豪机构副总经理高姗分析,受限于限贷限购令的进一步升级,目前高端客群倾向于一步到位置业的比例在逐渐加大,由

  此带动终极居住产品——别墅的市场需求开始增多,而5月份开始,北京也步入了高端产品的传统销售旺季,因此别墅项目在经过了数月的蛰伏后,于近期纷纷开始积极推盘入市。

  根据亚豪机构统计数据显示,上周(6月17日-6月23日),北京别墅共成交81套产品,比之前一周的39套增加了一倍有余。特别是一些中高端别墅项目近期成交走热,上周包括中海九号公馆·御龙府、园墅、融创长滩壹号、旭辉·御锦在内的城市别墅均有所成交,这些项目成交价格多在3万元/平米上下,成为拉动房价上涨的新兴力量。

  别墅因为居住密度低、自然环境突出等优势,其宜居性深受高端人群追捧,但在北京,具备了这些优势条件的别墅项目大多地处郊区。但近段时间,一些位于城市主干线周边、距离核心城区较近的城市别墅因其特殊的交通优势,兼具宜居、宜行两大优势,在单价远高于郊区别墅的背景下依然赢得了高端人群的认同与关注。

  □开发商策略

  平价入市薄利快跑

  “大概7月底会推出新一期产品,预售价格在18000-19000元/平方米之间。”位于顺义区某项目销售人员近日告诉记者。而据记者了解,目前顺义区在售项目均价为2万元/平方米左右,该项目在售二手房均价也已经超过19000元/平方米。

  近期类似这样以平价入市的项目并不在少数。例如金地朗悦本期开盘价格为18500-19000元/平方米,上期开盘均价则为19000元/平方米;合生·滨江帝景开盘价为22000元/平方米,与上期持平。

  亚豪机构副总经理高姗认为,目前楼市整体需求旺盛,销售形势向好,虽然在限价令的管控下,平价入市的项目利润率普遍降低,但是在高周转与高销售率的双重吸引下,房企推盘积极性正在逐渐回升中。

  曲线提价抵抗应对

  从市场价格走势来看,由于受到“限价令”的影响,前一阶段项目价格的快速攀升趋势已被迫中断,从表面上来看,市场价格已逐渐走稳,但是从实际情况来看,也不乏有项目以变相涨价的策略面市,目前市场上已开始出现“地上价格”与“地下价格”两种不同的价格走向。

  7月预计入市的项目中,从已公布预售价格的部分项目来看,大部分报价仍在高位徘徊,其中老项目后期当中,京贸国际城此次开盘预计报价为21000元/平方米,与其上次开盘报价持平,而在去年该项目实现了从14600元/平方米到21000元/平方米的攀涨,目前已稳定在高位;另外中建·国际港7月报价为23000元/平方米,相比该项目上一期在2011年开盘时的定价高出了24%。除去老项目维持高位外,纯新盘入市也纷纷标齐区域最高价,其中北京明发广场新盘报价17500元/平方米,这也是目前其所在大兴天宫院板块的较高水平。

  改变产品商住先行

  对于一些迟迟拿不到预售证的住宅项目来说,改变产品入市节奏,成了应对调控的手段。早在今年3月,位于东五环外的某项目就已经开始着手领取新一期住宅的预售证,但几个月过去了,预售证迟迟拿不到。为了不影响整个项目的销售,该项目内部人士近日告诉记者,他们决定先推住宅以外的商住产品,暂过无房可售的难关。

  据了解,该项目首期住宅项目于去年12月开盘,今年3-4月,一期项目已经销售殆尽并开始着手二期住宅的销售,不过,受制于预售证迟迟没有发放,该项目二期至今尚未开盘。项目的销售人员表示:“我们正在做商住项目的蓄客,现在就可以排号,目前已经排了100多个了。”

  看到这种状况,一直关注该楼盘,准备买二期住宅的王小姐甚是郁闷:“本来准备好了钱,按照目前的价格准备的,这拖下去,下期开盘的住宅价格肯定还得涨点。”

  存款验资渐成风气

  业内人士普遍预计,供应的长期不足将使得此轮调控之后房价下行的可能性不大,虽然“限价令”使得价格的攀升趋势被戛然打断,但整体房价将会在高位基础上企稳。

  与此同时,在市场需求不减的背景下,7月预计入市项目中还出现一个新的特点,即“存款验资”的现象增多。譬如,包括中建·国际港、金第万科金域东郡等在内的项目都提出开盘前排号办卡均需提供“20万元存款证明”,或其他相应的资产证明。

  亚豪机构副总经理任启鑫认为:“存款验资”原本多出现在中高端项目,用以筛选有效客户需求,而上述两个项目则均属于中低端的刚需楼盘,由此可见“存款验资”在中低端项目中也逐渐形成风气。

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